Pasar property itu unik dan mempunyai
karakteristik yang sangat berbeda dengan pasar saham, emas,atau komoditi
lainnya. Ada enam sifat pasar Properti, Seperti yang dikutip dalam buku Sukses
Berinvestasi Tanah, Rumah dan Properti Komersial: Aplikasi Metode Trade Up
Property oleh Budi Santoso. yakni:
1) Tidak
Ada Pusat Pasar (No Central Market)
Berbeda
dengan pasar saham,emas atau komoditi, yang memiliki lantai perdagangan pusat
(central ), dimana pembeli dan penjual dapat saling bertemu dan bertransaksi,
maka pasar property tidak memilikinya.Kebanyakan (produk) property diiklankan
disurat kabar atau media massa lainnya, dan internet yang dapat dianggap
sebagai bagian dari pasar.
Dengan
kata lain, pasarnya merupakan istilah abstrak yang menggabungkan semua
transaksi.Secara geografis, pasar property terbagi dalam kelompok yang dibatasi
oleh satuan wilayah diatas permukaan bumi dan masing-masing memiliki cirri-ciri
spesifik ,atau yang disebut sebagai market disaggregation.
Misalnya,
pasar properti di Jakarta tentu berbeda dengan di Bekasi ; pasar di Jakarta
Selatan berbeda di Jakarta Timur ; pasar di kawasan Pondok Indah bebeda dengan
dikawasan Ulujami , dan seterusnya.
2) Informasi
Tidak Efisien (Ineficiency Information)
Dalam
suatu pasar sempurna, semua peserta (penjual dan pembeli) diasumsikan memiliki
pengetahuan yang sama, dan karenanya akan bereaksi sama terhadap perubahan
harga.Perbedaan dalam harga terjadi dengan cepat dan mudah.Artinya, pembeli
dapat beralih ke bagian pasar yang lebih mahal.
Hal
tersebut tentu tidak sepenuhnya berlaku dalam pasar property.Kurangnya
informasi disuatu pasar tertentu biasanya membuat pembelian dan penjualan sulit
mencapai pasar yang sempurna.
Disinilah
perlunya peranan broker property untuk
meningkatkan arus informasi pasar, sehingga akan dapat mengurangi sifat
ketidaksempurnaan pasar, serta mendorong terbentuknya pasar property yang lebih
efektif dan efisien
3) Persaingan
Tidak Sempurna (Inperfect Competition)
Data
transaksi jenis property tertentu terkadang jarang ditemukan, bahkan sering
kali sulit diperoleh, karena pembagian pasar actual secara geografis.
Akibatnya, pembeli atau penjual tertentu dimungkinkan untuk memiliki posisi
atas suatu pasar dilokasi tertentu.Hal ini menyebabkan pasar property bersifat
localized dan unik.
Misalnya,sebuah
rumah yang berada dikawasan Pondok Indah tentu harganya jauh lebih mahal
dibanding sebuah rumah lainnya dikawasan Ulujami,Meskipun terletak pada
kotamadya yang sama serta memiliki luas, bentuk, dan spesifikasi bangunan yang
juga relative sama
4) Tidak
Likuid (Illiquidity)
Transaksi
property pada umumnya bersifat modal besar (hight capital), sehingga diperlukan
waktu yang cukup untuk mengumpulkan sejumlah uang sebelum membeli.
Di
samping itu, pembeli selalu membutuhkan waktu yang cukup untuk menelitinya
sebelum membeli, misalnya masalah kelengkapan hak kepemilikan, kondisi
bangunan, lingkungan dan sebagainya. Berdasarkan banyak pengalaman, sebuah
rumah membutuhkan waktu paling cepat 2 bulan untuk terjual, ruko-rukan
rata-rata 6 bulan, dan gedung perkantoran dan pertokoan dapat mencapai 1 tahun.
Hal
tersebut membuat property kurang likuid jika dibandingkan dengan asset lain
seperti saham, deposito atau emas. Biasanya bila seseorang ingin menjualnya
dengan cepat, dia harus rela menurunkan harganya dibawah harga pasar.
5) Permintaannya
Bersifat Ikutan (Derived Demand)
Secara
umum produk dari industry property adalah ruang (space) untuk kegiatan
masyarakat sebagai fungsi residensial (hunian), komersial (bisnis), industrial
(kawasan industry) dan rekreasional (tempat rekreasi). Sehingga pasarnya pun
sangat bergantung pada pertumbuhan Masing-masing kegiatan tersebut, misalnya
dengan dibangunnya kawasan summarecon Bekasi ,semua rumah dan tanah disekitar
harga menjadi terangkat naik semuanya.
Penawarannya
Bersifat Tidak Elastic (Inelasticity Supply)
Adanya
perubahan pada sisi demand pasar property disuatu kawasan atau lokasi pada
umumnya tidak dapat langsung diikuti oleh perubahan posisi supply pada kawasan
tersebut.Hal ini dikarenakan: sifat permintaannya yang ikutan dan adanya waktu
tenggang (lagtime)untuk membangunnya, sehingga pada suatu keadaan yang
over-demand harga suatu property dapat naik berlipat dari sebelumnya.Demikian
pula dalam keadaan over-supply, harganya dapat turun dengan drastis. Untuk faktor keberhasilan pemasaran property
sebenarnya dipegaruhi banyak hal, termasuk kondisi makro ekonomi.