Cara meriset target pasar properti di wilayah Serpong, Bintaro, Pamulang (Tangerang Selatan).
Ini akan menjadi kombinasi riset sekunder dan primer.
Topik Riset:
Target pasar rumah/properti (harga Rp 500 Juta - Rp 1 Miliar) di Serpong, Bintaro, Pamulang (Tangerang Selatan) dengan profil:
* Profesi: Karyawan swasta atau Pegawai Pemerintah (PNS)
* Jabatan: Manajer
* Usia: 30 - 45 tahun
Berikut adalah langkah-langkah dan sumber daya yang bisa Anda gunakan:
1. Riset Sekunder (Data Tersedia)
Ini adalah langkah awal untuk mengumpulkan informasi yang sudah ada.
* A. Demografi dan Ekonomi Wilayah Tangerang Selatan (Tangsel)
* Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Tangerang Selatan, publikasi pemerintah daerah.
* Data yang dicari:
* Jumlah penduduk usia 30-45 tahun di Tangsel (khususnya kecamatan yang mencakup Serpong, Bintaro, Pamulang).
* Tingkat pendapatan rata-rata per kapita di Tangsel.
* Jumlah pekerja di sektor swasta dan pemerintah.
* Data pertumbuhan ekonomi daerah.
* Tujuan: Memahami gambaran umum potensi pasar berdasarkan data makro.
* B. Data Properti di Serpong, Bintaro, Pamulang
* Sumber:
* Portal Properti Online: Rumah.com, Lamudi, 99.co, OLX Properti.
* Data yang dicari:
* Jumlah listing properti (rumah) dalam rentang harga Rp 500 Juta - Rp 1 Miliar di setiap area.
* Jenis properti yang dominan (misalnya, perumahan cluster, town house, rumah mandiri).
* Fasilitas umum di sekitar properti (akses jalan tol, stasiun KRL, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, pusat perbelanjaan).
* Tren harga properti di masing-masing area (apakah naik, stabil, atau turun).
* Cara: Gunakan filter harga, lokasi, dan jenis properti pada portal tersebut. Perhatikan perbandingan harga per meter persegi.
* Laporan Agensi Properti/Konsultan Properti: Ray White, ERA, Cushman & Wakefield, Colliers International, Savills.
* Data yang dicari: Laporan pasar properti triwulanan atau tahunan yang seringkali mencakup segmentasi pasar, tren harga, dan proyeksi.
* Tujuan: Mendapatkan insight dari para ahli di industri properti.
* Berita Ekonomi/Properti: CNBC Indonesia, Kompas Properti, Bisnis.com, DetikFinance.
* Data yang dicari: Artikel tentang pengembangan properti baru, infrastruktur di Tangsel, kebijakan pemerintah terkait properti, atau analisis pasar oleh pengamat properti.
* Tujuan: Mengetahui isu-isu terkini dan proyeksi masa depan.
* C. Profil Demografi Berdasarkan Pekerjaan dan Usia
* Sumber: Sayangnya, data spesifik jumlah manajer usia 30-45 tahun di Tangsel yang bekerja di swasta/pemerintah tidak akan mudah ditemukan secara publik. Ini akan membutuhkan pendekatan tidak langsung atau riset primer.
* Pendekatan tidak langsung: Cari laporan survei gaji di Indonesia (misalnya dari JobStreet, Kelly Services, atau firma konsultan SDM) yang menunjukkan rentang gaji untuk posisi manajer di perusahaan swasta atau PNS golongan menengah-atas. Ini akan membantu mengestimasi kemampuan beli mereka.
* Tujuan: Mengestimasi potensi pendapatan dan daya beli target pasar.
2. Riset Primer (Pengumpulan Data Baru)
Ini adalah kunci untuk mendapatkan data yang lebih spesifik sesuai kriteria Anda.
* A. Wawancara dengan Agen Properti Lokal:
* Siapa: Agen properti yang aktif di Serpong, Bintaro, dan Pamulang. Mereka memiliki data penjualan dan sering berinteraksi langsung dengan pembeli.
* Pertanyaan yang diajukan:
* "Siapa pembeli yang paling sering mencari rumah di kisaran Rp 500 Juta - Rp 1 Miliar di area ini?"
* "Apa profesi dan usia rata-rata mereka?"
* "Apa motivasi utama mereka membeli rumah (misalnya, dekat kantor, fasilitas umum, investasi, keluarga muda)?"
* "Apa kriteria rumah yang mereka cari (jumlah kamar, luas tanah, aksesibilitas)?"
* "Bagaimana cara pembayaran yang sering mereka pilih (KPR, tunai bertahap)?"
* "Dari mana mereka umumnya berasal (domisili sebelum membeli)?"
* "Perumahan mana yang paling populer di segmen harga ini?"
* Tujuan: Mendapatkan insight langsung dari "garis depan" pasar properti.
* B. Survei Online/Offline (Jika Memungkinkan):
* Target Responden: Karyawan swasta/PNS usia 30-45 tahun yang tinggal atau bekerja di area sekitar Tangsel.
* Platform: Google Forms, SurveyMonkey, atau menyebarkan langsung di komunitas/kantor (jika ada akses).
* Pertanyaan yang diajukan:
* "Berapa rentang pendapatan bulanan Anda?" (bisa dalam rentang agar tidak terlalu sensitif)
* "Apakah Anda berencana membeli properti dalam 1-3 tahun ke depan?"
* "Jika ya, di area mana Anda tertarik (Serpong, Bintaro, Pamulang)?"
* "Berapa anggaran maksimal Anda untuk membeli properti?"
* "Apa fasilitas yang paling penting bagi Anda dalam memilih lokasi rumah (akses transportasi, sekolah, pusat perbelanjaan, rumah sakit)?"
* "Apa jenis properti yang Anda minati (rumah tapak, apartemen, town house)?"
* "Apa pertimbangan utama Anda (dekat kantor, untuk keluarga, investasi)?"
* "Di mana Anda bekerja (sektor swasta/pemerintah)? Posisi/Jabatan Anda?"
* "Berapa usia Anda?"
* Tujuan: Validasi hipotesis dari riset sekunder dan mendapatkan data kuantitatif dari target audiens.
* C. Wawancara dengan Pengembang Properti di Tangsel:
* Siapa: Marketing atau Sales Manager dari developer yang memiliki proyek di Serpong, Bintaro, atau Pamulang, khususnya yang memiliki klaster di rentang harga tersebut.
* Pertanyaan yang diajukan:
* "Siapa profil pembeli utama proyek Anda di kisaran harga X?"
* "Apa feedback atau keluhan umum dari pembeli Anda?"
* "Bagaimana strategi marketing yang paling efektif untuk segmen ini?"
* Tujuan: Mendapatkan perspektif dari sisi penawaran (supply).
* D. Observasi di Lokasi Properti:
* Apa: Kunjungi pameran properti, open house, atau kantor pemasaran perumahan di area tersebut.
* Tujuan: Melihat langsung produk properti, bertanya kepada sales (yang mungkin memberikan insight demografi pengunjung), dan merasakan langsung suasana lingkungan sekitar.
3. Analisis Data
Setelah mengumpulkan data, lakukan analisis:
* Identifikasi Pola: Apakah ada pola yang konsisten dari riset sekunder dan primer? Misalnya, apakah agen properti dan survei online sama-sama menunjukkan bahwa karyawan swasta lebih dominan mencari di Pamulang karena harga lebih terjangkau?
* Verifikasi Hipotesis: Apakah data yang Anda kumpulkan mendukung hipotesis awal Anda tentang target pasar?
* Segmentasi Lebih Lanjut: Mungkin Anda akan menemukan sub-segmen yang lebih spesifik. Contoh: Manajer muda di Serpong mencari rumah di dekat stasiun KRL, sementara manajer senior di Bintaro mencari lingkungan yang lebih mapan dengan fasilitas pendidikan terbaik.
* SWOT Analysis (Optional): Lakukan analisis Kekuatan, Kelemahan, Peluang, dan Ancaman untuk properti di masing-masing area terkait target pasar Anda.
Prioritas Lokasi dan Sumber:
* Serpong: Umumnya lebih mahal, cenderung menarik karyawan swasta dengan gaji lebih tinggi, dekat dengan CBD (BSD City), fasilitas lengkap. Sumber: data developer BSD, Summarecon Serpong, Paramount Land.
* Bintaro: Terkenal dengan lingkungan yang mapan, akses mudah ke Jakarta, banyak sekolah dan fasilitas kesehatan. Sumber: data developer Bintaro Jaya.
* Pamulang: Lebih terjangkau, cocok untuk karyawan yang mencari nilai lebih (luas tanah/bangunan), akses via jalan arteri atau tol baru. Sumber: data developer lokal atau klaster-klaster kecil.
Dengan mengikuti langkah-langkah ini, Anda akan memiliki gambaran yang sangat komprehensif tentang target pasar properti yang Anda inginkan. Selamat meriset!